我国房地产企业融资渠道方式-毕业论文.doc

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1、郑州航空工业管理学院管理类毕业论文 20 07 级 01 班 涉外事务管理 专业题 目 我国房地产企业融资渠道方式 姓 名 杨源 学 号 073070133 指导教师 吴潇 20 10 年 05 月 26日提 纲一、摘要 关键词 二、引言-我国房地产企业融资状况概述三、我国房地产企业融资方式(一)注重资信体系建设,积极争取银行授信贷款(二)通过资产重组,培育大型房地产企业集团(三)充分展示企业形象与信誉,争取房屋预售款(四)充分利用资本市场,拓宽融资渠道(五)争取外单位投资,积极进行合作开发四、对房地产企业拓展融资渠道的几点建议(一)组建房地产企业舰队(二)积极寻求新的融资方法(三)建立健全房

2、地产金融相关法律法规(四)中小房地产企业应独辟蹊径发展壮大中小房地产开发企业容易实现的融资方法除银行贷款外的方法五结论我国房地产企业融资渠道方式摘要：随着我国房地产市场的进一步发展,融资难越来越成为制约我国房地产企业发展的瓶颈因素,房地产企业资本规模普遍较小与其资本密集型的行业特点也极不相适应。组建房地产企业舰队、积极寻求新的融资方法、建立健全房地产金融相关法律法规等措施是解决我国房地产融资渠道的有效途径。本文就房地产企业融资难这一问题提出了几点建议,并提出了针对我国房地产企业的几种切实可行的融资方式。关键词：房地产企业；融资渠道方式;授信贷款;企业债券;资本市场一、引言我国房地产企业融资状况

3、概述：房地产业是资金密集型产业，高投入、高风险、高产出。随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台的出台，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力业已不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。房地产企业能否尽快建立健全多渠道的房地产融资体系来获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。我国房地产业无论是投资方还是购买方，大多数都是以银行贷款的方式来融资的。央行121号文件关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，最直接影响的是房地产企业的融资渠道。目前政府实行的金融紧缩政策，加上银行加强审查

4、贷款风险的措施，使得房地产开发商向银行贷款的融资渠道缩小了，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。房地产企业贷款方式少、企业间接融资的比重过大是当前房地产企业融资的一个显著特点。多渠道融资成为房地产企业生存、发展的必经之路。二、我国房地产企业融资方式随着经济的快速增长和我国房地产市场的日趋成熟,资金问题已越来越成为我国房地产企业发展的制约因素,如何拓宽融资渠道也成为房地产企业必须关注的焦点问题之一。笔者认为,针对我国目前的资本市场和金融环境,房地产企业可以从以下几方面拓宽融资渠道,解决资金瓶颈问题。一)注重资信体系建设,积极争取银行授信贷款目前我国房地产行业的利润率一般都超过其它行业

5、,同时由于房地产行业进入壁垒低,从20世纪90年代后期一大批社会游资进入房地产开发行业。资金的性质决定了一些房地产企业采取“捞一把就走”的策略,不重视品牌的创立,短期行为严重,信用差。银行业2001年对我国30多个行业的信用状况进行了内部排序,房地产业排名倒数第四。因此,建立规范的资信体系对房地产企业十分重要,需要采取如下措施:(1)树立长期务实经营的思想,不过分依赖广告炒作,不对业主承诺无法兑现的服务或优惠;(2)应用先进项目管理软件,协调资金与施工进度、销售进度,在项目变更之前做好资金计划;(3)重视企业信誉,不仅对银行讲信誉,而且对政府、设计单位、施工单位讲信誉;(4)吸纳金融与IT人才

6、,开发资信管理软件,充分发挥银行金融创新积极性,建立新型的银行与企业关系,争取银行套餐服务。配合银行开展金融创新,控制相关风险,有利于加深银企关系;(5)企业文化建设与客户营销活动相结合,感动外部客户。当发展商自有资金在30%50%时,只要开发项目的投资收益率大于银行贷款利率就可以办理抵押贷款。采用地产抵押取得贷款是房地产公司融资的主要来源。授信贷款应成为企业重点争取的对象,从企业角度看,同时应注意选拔优秀财务人才与银行办理授信贷款业务,重视企业的信用管理与品牌建设。(二)通过资产重组,培育大型房地产企业集团随着经济全球化步伐的日益加快,市场竞争日趋激烈,培育实力雄厚,竞争力强的大型企业集团已

7、迫在眉睫。作为国民经济支柱产业的房地产业,其产业集中度却很低,就市场占有而言,香港前九家的市场份额为80%,日本积水物产的市场占有率达到29%;而中国大陆,市场化程度相对较高的上海,市场前十位发展商的市场占有率也就23%,深圳还不到20%。扩大房地产企业的规模不外乎两种方式:一是通过自我积累、自我发展;二是通过资产重组。第一种属于外延式发展的低级模式,在我国房地产发展不规范的初期有一定的效果,但目前已不能适应我国房地产业发展的需要,只有资产重组才是当前扩大现有房地产企业规模的唯一出路。具体实施时,既可以借助资本市场,通过资本运作,以控股的方式,形成紧密或松散的企业集团;也可以采用兼并现有中小企

8、业的形式,实现规模效益;还可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合,扩大企业规模。(三)充分展示企业形象与信誉,争取房屋预售款房地产企业的品牌形象、对客户的诚信至关重要,不仅要提倡物业管理的前期介入,而且更要提倡房地产开发过程吸引客户参与,房地产开发的成本与定价对客户透明化,充分展示自己的正直与关爱客户形象。实际运用过程中,许多讲求信誉、有良好企业形象的房地产开发企业,其楼盘都有较好的预售成绩,对于解决企业资金困难、保证项目质量有着非常重要的作用。(四)充分利用资本市场,拓宽融资渠道针对我国房地产企业融资渠道单一,负债率高的现状,应通过房地产企业重组上市、向社会发行企业债券以及吸引

9、社会各类基金加盟等方式来拓展房地产企业新的融资渠道。1.发行股票上市融资。目前我国股票市场刚刚对房地产企业解禁,进入股票市场融资的房地产企业还为数不多,但随着我国证券市场的不断发展,股市规模的扩大,房地产企业进入股市不仅可能而且是必的。房地产企业经过资产重组,扩大企业规模,提高管理水平,成为具有一定规模,资产质量好,公司负债率低、业绩突出的大型企业集团,就完全可以进入资本市场,发行股票筹集资金,扩大自身资金实力。2.发行企业债券筹集资金。企业债券具有发行程序简捷、融资期限长、利率低于银行贷款利率等特点,债券利率市场化后,房地产企业可以根据行业高风险高回报的特点,确定较高的债券利率,吸引国内外机

10、构及个人投资者加盟,满足自身快速发展对资金的巨大需求。3.吸引保险基金加盟房地产业。随着我国保险业的发展,保险公司可运用的资金量迅速增加,而投资余地非常有限,80%的保险资金只能用于银行存款和购买国债,随着银行利率8次下调和国债利率的随之变动,保险公司的投资回报率不断降低,尤其是寿险公司已形成高达500亿元的巨额利率差损,严重制约了我国保险业的发展。政府有关部门正在着手对现行保险法进行修改,修改后的保险法将放宽保险资金的应用渠道,由于我国房地产业投资收益率较高,只要开发商信誉良好,项目有稳定的收益,就可以吸引保险资金加盟。(五)争取外单位投资,积极进行合作开发企业对外投资的方式一般有两种:一种

11、是以货币资金方式向其它单位投资,一种是以实物、无形资产的方式进行投资。加强与外界经济合作关系,以支付约定利率或其它方式取得外单位投资,这是一条十分有效的筹资方式。通过合资合作,甚至是外包的形式,从而发挥“四两拨千斤”的作用,即通过各种形式的合作,使原本企业做不了的项目能够成功运作。三、对房地产企业拓展融资渠道的几点建议(一)组建房地产企业舰队随着经济全球化步伐的日益加快，市场争日趋激烈。培育实力雄厚、竞争力强的房地产企业舰队已在眉睫。就房地产市场占有率而言，在市场化程度相对较高的上海，市场前十位开发商的市场占有率也只有23，深圳还不到20。资产重组才是当前扩大现有房地产企业规模的唯一出路。具体

12、实施时，既可以借助资本市场，也可以采用兼并现有中小企业的形式，实现规模效益；还可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模。(二)积极寻求新的融资方法银行融资虽然是我国房地产企业的主要融资渠道，但由于房地产上市公司数量有限，资本市场不会成为房地产的主要融资渠道；信托虽然已经成为房地产融资的一个补充，但在短期内不可能成为主要的融资渠道。在银行门槛提高，上市比较困难的情况下，房地产企业需要新的融资方法。(三)建立健全房地产金融相关法律法规房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义

13、。建设房地产金融立法应从两方面入手：一是尽快出台相关法律规，如产业基金法及涉及全社会的信用立法等；二是修改完善现有的法律、法规，例如：房地产证券化在国际上是房地产非常重要的融手段之一，现在中国证券法对于房地产证券化的问题又没有明确的规定，此外，我国的证券法、担保法、保险法等都存在不适应房地产金融发展与创新的条款。(四)中小房地产企业应独辟蹊径发展壮大中小房地产开发企业容易实现的融资方法除银行贷款外的方法第一是寻求与大公司合作，第二是寻求民间资金。值得一提的是，中小房地产企业如能充分展示企业形象与信誉，争取房屋预售款，也不失为一个融资的好办法。四、结论传统的通过自我积累、自我发展的方式解决企业发

14、展中的资金问题已越来越不适应不断变化的外部条件,对于资本密集型的房地产企业尤其如此。面对不利的金融政策和不友善的证券市场,房地产企业必须进行融资创新,学会多条腿走路,利用各种条件、采用多种途径才能解决发展过程中的资金问题,包括银行收信贷款、证券资本市场、争取预售款及合资合作等形式。参考文献：1牛凤瑞.中国房地产发展报告M.北京：社会科学文献出版社，20042杜骏.中国房地产企业融资渠道分析J.美中经济评论，2004（10）3尚教蔚.中国房地产企业开发融资分析J.中国房地产金融，2004（6）4王全民.房地产经济学M.大连:东北财经大学出版社,2001.5单小海,贺承军.走向新住宅M.北京:中国建筑工业出版社,2002.6张建华.房地产开发企业存在的问题及对策建议J.企业经济,2003,(2).7陈雪枫.论企业融资方式的战略选择J.改革与理论,2003,(2).